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客户购房流程  


    缴纳认购定金—签署商品房认购书—交纳首期款—签署商品购销合同—合同公证—合同鉴证—签署按揭合同———抵押房屋保险金、抵押登记费—抵押登记—交纳各期付款—签署物业管理公约—交纳入伙费—房产移交—户口申办—产权测量—互补面积差价—申办产权证—交纳契税、产权登记费、印花税—领取产权证


A 签订认购书  


    你在选好房源,谈妥价格后,便是该去签订认购书了,这个时候还得交付一定额度的定金,发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你,并讲清项目进展情况。


认购书主要内容包括:1.认购物业;2.房价,包括户型、面积、单位价格(币种)、总价等;3.付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;4.认购条件,包括认购书应注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。


在签订完认购书后,销售方还应给购房人发放《签约须知》,以便使购房者明白下一个细节,购房人只有明白其中内容,才能顺利签订购房契约,其内容包括:签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。


B 签订合同  


    签订购房合同时一定要慎重对待,因为您的权利和义务都体现在内了。另外,一旦将来与销售方发生纠纷,购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以,在签合同之前,您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房,根据规定,发展商已经不需要再办理“销售许可证”,而改为办理大产权证的审批手绩,去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记,办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子?一切检査完毕后,您还需要交纳一定数额的定金。


       在合同中,买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来,通常,发展商会将一些承诺印在宣传品中,或由售楼人员口头答应,但是等到实际交付的时候,很可能就会出现可题,而引起纠纷。发展商会把先前的承诘推翻,说合同中没写。所以,您干万不要疏忽大意,任何值得注意的问题都要落实在合同里。您如果对签订合同没有把握,可以委托律师来协助办理,律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审査付款情祝等等。


(注意:还有可能会出现的情况是,购房者在交付了定金之后,随着对该房产项目了解的加深而感觉不好,不想购买的时候,发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下,购买者可以终止协议,拿回定金。)


C验收房屋


       购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验,看是否有所变动,是否按合同要求进行过维修改造,维修改造质量和水平是否满意,有关文件是否符合、齐全等,都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙,开发商的交付义务才算履行完毕。



      即使您掌握不了上述专业的验房方法,没关系,因为在您入住小区前,您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前,为了减少将来自身的麻烦或纠纷,他们已代您对小区所有房子进行了质量验收,在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定,即:商品房交付使用时,预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和く住宅使用说明书》其与合同具有同等法律效力。


D产权过户


       买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产,只有在进行了合法的产权登记,并取得《房屋所有权证》(即房屋产权证明文件)后,你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护,通过产权登记,可以使你验证所购买房屋是否存在产权问题。若发现产权问题,可及时通过法律索赔。若您买的是商品房,则按有关规定,开发商在交房时应向房管局做好商品房竣工产权总登记,并在领取《竣工验收证明》后的5个月内为购房者申办房产证。


       还有一个基本问題,购房合同的签订是跟谁签订?很简单,签订购房合同,应该是跟房地产开发商签定合同。但是,目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动,中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同,就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商,而不能委托中介公司,以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示,签订商品房买卖合同的时候,要注意有一些比例数字◊比如说违约金是千分之几还是万分之几,还是百分之几,这些比例数字,作为购房者一定要注意,稍微差一个百分数,很多东西就差很多。


       在买卖的时候一个是签订认购书,第二个签订购房合同,购房合同有一个补充协议,这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事顶通常在补充条款里进行约定。需要提酲购房者注意的是,补充条款在某种程度上,它约定的事顶比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据不同的顶目的不同具体情況来约定的。所以,在补充条款签订的时候应该把握几个问題。


       第一,应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。


       第二,明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约正。


       第三,要明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情況下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。


       第四,明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问題,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。


       第五,应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发顶目是精装修,那么就必须对装修的标准明确。比如说装 修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌,甚至包括颜色等。


       第六,明确退房的责任。购房者接到入住通知之后,经常拿出一些资金装修房屋,比如说买家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任,写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。


       最后,购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识,昔遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问題,因此为了减少风险,预防买卖合同中的陷井,建议购房者在购房的过程中聘请律师,把相关的事情请律师办,虽然要支付一些费用,但会降低风险。


       1 签订认购合同


       购房者在选好房源,谈妥价格后,要与开发商签订《商品房认购合同书》。开发商要将有关资料、文件交给购房者,并讲清顶目进展情況。


       《认购合同书》—式两份,主要内容包括:认购物业、房价、户型、面积等;付款方式,分为一次付款、分期付款、按揭付款;认购条件,包括认购注意事顶、定金、正式签约时间、账户、签约地点等。


       签订完认购书后,销售方应给购房人发放〈〈签约须知》,以便购房者明白下一细节。


       其内容包括:签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费说明等。


       2 缴纳定金


       在签订认购合同书后,开发商一般会要求购房者缴纳一定额度的定金。


       如果在交付定金后,随着对顶目了解而感觉放弃购买,或因其它原因不想购买时,开发商能否退还定金?这需要买卖双方在协议中明确何种情況下,可以终止协议,拿回定金。如没有具体条文,建议购房者要求卖方单独列出,以避免出现纠纷时,正当权益无法维护。


       3 签订《商品房买卖合同》


       在《商品房认购合同书》约定的时间内,如双方没有异议,便可签署正式的《商品房买卖合同》。

购房者在签订买卖合同时,一定要坚持使用政府认定的规范文本,不要使用房地产商单方制定的合同文本,以防出现欺诈行为。


       购房者签订合同中的各顶条款一定要准确、清晰,特别是有关面积、付款金额、付款方式、交房期限等关键条款。


       4 选择付款方式

 

       双方签订《商品房买卖合同》后,购房者要交首付款。


       目前,除少数群体外,新房首付款一般最低支付房价总额的三成。如购房者选择一次性支付房款,要在签署买卖合同后,一次性付清。


       购房者可根据自己的情況选择一次性付款或是贷款供房。住房贷款有三种:银行商业贷款、公积金贷款和组合贷款。


       选择银行贷款要将户口本、身份证、收入证明、首付款发票等资料准备好。公积金贷款办理比商业性贷款长5至7个工作日。


       5 办理登记


       买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记申办房产证,需要确定开发商相关手续是否齐全,包括规划许可证、用地许可证、开工证、土地出让合同或用地批准书、国有土地使用证、竣工核验证、竣工图纸等;向开发商领取房屋铡绘报告和买卖契约;到房产机关申请办理,缴纳税费。


       把房屋权属登记申请书、完税发票、有资质的房产铡绘机构出具的房屋铡绘成果、买卖契约的乙方正本、当事人身份证明交付审核。


       6 交房入住


       新房要经过验收才能入住。购房者接收房产要根据买卖合同检查是否有所变动,有关文件是否符合、齐全等,都应仔细察验。


       如不合标准,购房者有权向开发商拒收。